5月6日，在广州举行的2023首届广州白云国际物流产业峰会上，戴德梁行策略发展顾问部主管及高级董事邵丰作《构建物流枢纽新通道，打造现代产业体系新优势》演讲，就物流枢纽新通道如何与现代产业体系相互促进发表观点。

他提到，物流地产是物流枢纽很重要的载体和核心，戴德梁行做了一些统计，截至2022年底，中国总的高标物流地产的仓储存量达到了1亿平方米，但人均面积比较少，还不到0.1平方米。从城市分布看，江苏、广东和浙江存量排前三。

分区域来看，华东区域存量最高，华南区域租金在全国排在第一，超过40元/平方米/月。未来供应看块，华南市场将有比较多的供应量。

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从人均物流地产面积占比来看，包括了高标仓和普通仓储在内，我国是不到1平方米/人，距离国际水平3-4平方米/人还是有一定差距。这也说明中国物流地产未来的前景和发展空间非常大。

从中国内地投资交易来看，2021年，写字楼和商务区占比是47%，工业物流只占10%。到2022年工业物流已经占到超过20%。这表明，工业物流资产在最近几年越来越受到国际资金以及国内大机构的重视。

工业物流对比住宅、写字楼、商业等资产，也呈现出一些优势。邵丰说，比如住宅，疫情防控期间无论是成交额还是成交面积，都出现了下滑，写字楼的资产向来比较稳定，但一线城市的租金也已经下跌了3-5个点。而物流仓储、高标仓在过去几年租金则稳步上升，去年全国平均租金增长了接近1个点。

邵丰说，一个有趣的现象是，广州高标仓存量的面积还不到300万平方米，和上海、天津，甚至成都、武汉这些二线城市比，整体规模偏小的。预计到2024年将新增200万平方米。这说明广州、佛山的工业物流地产发展整体比较稳健。

提到广州物流地产市场，邵丰进一步说，高标仓主要集中在黄埔区，其次是白云空港；从高标仓存量的类型来看，以坡道仓为主，占了接近一半比例，电梯仓和单层仓平分秋色。未来供应方面，将集中在空港和白云片区，2022年和2023年这两年新增的供应量还较高，每年都能达到七八十万平方米规模。

租金方面。广州高标仓约40元/平方米/月，兴趣还有上涨的趋势，核心区域以及一些比较紧缺的市中心，空置率几乎是0。从客户结构看，广州高标仓客户租赁的企业主要是以3PL和电商企业为主。

在产业体系这块也确定了围绕现代物流作为一个核心，以现代的制造业、货物贸易、金融服务为延伸，以及城市的功能、信息服务、创新合作为基础的产业体系。

在分阶段实现的目标方面，还是强调了把物流的核心通道、能级给提升起来，接下来在产业的集聚以及提升这块，整个的过程中强调了融城的概念，以及在空间方面分不同的安排，以及不同的产业主题，在不同的功能区域里面落了下去。在投融资这块充分利用了PPP等的手段，包括市政建设、交通设施、配套管网等等项目，通过各种不同的投资模式和手段去安排清楚。

针对建设物流枢纽方面，邵丰也重点提到几个建议，一是要把港口，即物流枢纽港做好，与当地产业相结合，同时，与城市功能融合，不能完全在一个产业区里来发展而没有城市功能，因此呀考虑如何把产业引进来之后，带动城市发展。

此外，在物流枢纽项目中，还需要重视三个方面的产业。一是现代物流业的构建。二是涉铁、涉水、涉空等产业形成集聚，三是商贸服务业联动整体发展。

（文章来源：南方Plus）

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